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賢いリノベ向きの建物の選び方

投稿日:2016年04月12日 作成者:

一関で自然素材を取り入れた
気持ちのいい「自然素材の家」をつくっています。

「住み続ける家」  ~未来の子供たちにできること~
株式会社井上建築デザインの井上です。

リノベーションは楽しんで取り組むことがコツです。

中古購入
お金のかけかた、価値の物差しが変わりつつあるように思います。特に子育て世代の20代後半から30代の若い世代は社会情勢という背景はもちろんあると思いますが、自分たちの住まいについて、「ちゃんと考えているな~。」と思うことがよくあります。

今回は、そんな住まい方の選択肢として多くなってきた
「中古購入+リノベーション」
 と 一般的な土地購入+新築」 
を約40坪の建物と仮定して大まかに比較してみたいと思います。

「土地購入+新築」の場合
土地を1,000万円、建築費に2,500万円として、総予算3,500万円と仮定します。

「中古購入+リノベーション」の場合
土地付きの中古物件を1,000万円で見つけたとします。
リノベーション費用に1,500万円とすると、総予算が2,500万円となりますね。

単純計算では 「中古物件+リノベーション」 の方が
1,000万円安く仕上がっていますが、もちろんいくつか条件がついてきます。

基礎や主要な構造材
屋根、上下水道の条件については
既存利用での試算が一般的です。

リノベーション費用には一般的に基礎の工事代金は考えません。
理由は基礎の工事まで必要な建物であれば
コスト的なリノベーションのメリットが激減するからです。

100年前の古民家だったり、思い入れのある建物ならば
話はかわることはご理解いただけると思います。

古民家
 

柱や構造材の関係で
間取りの制限を受けるケースも多いことを
念頭にプランニングする必要があります。

理想的な間取り計画が描けないときは新築への切り替えが必要になるかもしれません。

特に水廻りの木部はシロアリの被害に注意します。
建物全体におよんでいることは稀なケースだとは思いますが、
アメリカカンザイシロアリの被害報告も北上中なので気をつけましょう。

施工の際は、見えないところをしっかりと処理しておくことがポイントですね。

屋根は状態によっては予算に組み込みたいところですが、
状態のよい物件であればうれしいですね。

上下水道の工事は立地等によって大きく左右されるので、
できるだけ現状を活用していく予算組となってきます。

中古物件+リノベーションを選択するということは、
知恵と根気が必要なんですね。

まずは、検討中の物件を診断(インスペクション)してもらうことが、第一歩になります。

「住み続ける家」  ~未来の子供たちにできること~
株式会社井上建築デザイン

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いつもと違う感覚に気を付ける

投稿日:2016年04月03日 作成者:

こんにちは!

一関で自然素材を取り入れた
気持ちのいい「自然素材の家」をつくっています。

「住み続ける家」  ~未来の子供たちにできること~
株式会社井上建築デザイン 代表の井上です。

何千万円もの大きなお金は不慣れな金額なので、感覚がわからなくなってきます。

地鎮祭
家を建てるときにあつかう、何千万円もの大きなお金は、

「なんとかなるだろう。」

「これくらいは、なんとかしてくれるだろう。」

思わせてしまうんですね。

車を買うときも大金です。
「ホイールとスタットレスは新品で付けてくれるんでしょ!」
なんて言った記憶があります。

それも「なんとかしてくれるだろう。」といった思い込みです。

見積・積算するとき、どんぶり勘定の建築会社は無いと思います。

家一軒には数万点の部品が使われています。
1円、10円の積み上げが何千万円になるんですね。

ある程度は予備費として見積もりの中に計上してはいるものの、
本当に軽微な、現場レベルで即対応可能な範囲の経費なんですね。

イメージ
一番の大きな間違いは、「とりあえず土地を最初に買ってしまう。」ことです。

なかなか後戻りはできなくなります。

「土地は一番最後に探しましょう。」といつもお話ししています。
この一見矛盾した手順が「家づくりを失敗しない」ために、とても重要なんです。

土地を最初に決めてしまうと、建築費にしわ寄せがくることが多いからです。

土地を優先して買って、「何とかなるだろう。」と見切り発車はおすすめしません。

楽しくないですね、ガマンくらべの家づくりになってしまいます。

家を考えるとき土地から計画するならば、どんな家が欲しいのか考えて、その家にはどれくらいの建築費がかかるのかプロに相談することです。

総予算から建築費と諸経費を差し引いた分が土地代になります。

土地の条件で経費が変ってくることもあります。

予算配分を変えてみたりしながら、何度も話し合いながらすすめていきます。

手戻りや修正を加えながら、一緒に考え、悩み、楽しみながらすすめていきましょう。

そして希望する土地に希望する家を建てましょう。

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本体工事費と土地代と諸経費

投稿日:2015年08月06日 作成者:

こんにちは!
一関市で自然素材の家づくりNo.1を目指す。
株式会社井上建築デザインの代表の井上和行です。

頭金っていくら必要なんだろう?

餅まき 隅もち 隅もち:本格的な餅まきの前に、家の四隅から餅を落として、それを家督が拾います。
「上手にキャッチできました。」

一般的に総額の2割が目安と言われているようです。
借入金が少なければ、
月々のローン返済を抑えられるので、
多いに越したことはありません。

しっかりと頭金を用意しておくと、
「金銭感覚がしっかりした人。」
「信用のできる人。」
と受け取ってもらえます。
そうすると銀行との交渉もスムーズに行えるようですよ。

金融機関は年収によって借入可能額を決めていますので、
あくまでも目安として、無理のない返済計画をたてたいですね。

親からの借金で金融機関からの借り入れを減らすこともイイ考えです。
贈与とみなされないように借用書などを用意しておくことも忘れずに!

60歳以上の親から20歳以上の子供や孫に贈与すると合計2,500万円まで
贈与税がかからない「住宅取得金等に係る相続時精算課税制度」

毎年110万円までは申告不要・贈与税がかからない
「暦年課税」など税制に関しては、
改正点やメリット、デメリットをよく理解しておくといいですね。

住宅ローンには
住宅金融支援機構の公的なローンと
民間の金融機関からのローンの
2種類があります。

住宅の性能を一定基準以上クリアーした場合には
借入金利を一定期間引き下げる制度を【フラット35】Sといって、
新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の時でも利用できるようです。

建築費や土地代の他にも諸経費ってかかりますね。

銀行の手数料
動産取得税
印紙税
登録免許税
司法書士さんへの手数料など、
聞きなれない言葉が並びます。

そのほかにも、
建築確認申請手数料
地盤調査費用
場合によっては上下水道引込工事
既存建物の解体工事費
など結構あるんです。

土地の購入の際には不動産屋さんへの
仲介手数料も用意しておくことも。

どこまでやったらイイのかな?
「地鎮祭はやった方がイイのかな?」
「上棟式はどうしよう?」
「餅まきの餅は何升たのめばいいの?」

「新宅振舞って、やんなきゃ駄目なの?」
「現場の職人さんの一服は誰が用意するの?」
個人的には全部やる必要はないと思います。

現場の職人さん達もちゃんと心得ていますので、
一生に一度あるかないかの家づくりをする人に、
注文は付けませんので安心してください。

「謝礼や催事は予算にあわせてやったらイイんですよ。」
ねぎらいの気持ちがあれば、
気持ちよく現場が進みます。

そうすると、不思議とトラブルが無い、イイ現場になるんです。

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プロフィール

一関市で自然素材の家 づくりNo.1を目指す。 株式会社井上建築デザ インの代表の井上和行 です。「家族が幸せに なる家」それが「本当 に価値のある家」本物 の家は木と土でつくり ます。自然素材を取り 入れた気持ちイイ家づ くりが大好きな地域密 着の建築屋です。木の 香り住まい館では、気 軽に立ち寄れるよう雑 貨の販売もしています。

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